Уведомление о начале строительства дома вместо разрешения

Для частного дома на участке ИЖС разрешение на строительство не нужно. С 4 августа 2018 года вместо него подают уведомление о планируемом строительстве — в обиходе его называют уведомлением о начале строительства. Ответ приходит через 5 рабочих дней: запись в реестре уведомлений и выписка из него. С этой записью дом можно строить 10 лет.

Ниже — когда разрешение всё же нужно, что указать в уведомлении, куда его подать в Москве и области, что будет, если строить без него, и что сделать после стройки, чтобы поставить дом на учёт.

Когда нужно разрешение, а когда уведомление

Разрешение на строительство не требуется для объектов индивидуального жилищного строительства и для жилого или садового дома на садовом участке — это прямо сказано в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Для ИЖС и садового дома вместо разрешения подают уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ.

Что считается ИЖС, сказано в п. 39 ст. 1 ГрК РФ: отдельно стоящий дом не больше трёх надземных этажей, не выше 20 метров, который не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Дом больше этих параметров — уже не ИЖС, и уведомительный порядок на него не распространяется.

Что указать в уведомлении

Уведомление подают по форме, которую утверждает Минстрой. Сведения, которые в нём должны быть, перечислены в ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ:

• ФИО, место жительства и паспортные данные застройщика;
• кадастровый номер и адрес участка;
• сведения о вашем праве на участок и о правах других лиц, если они есть;
• вид разрешённого использования участка и дома;
• планируемые параметры дома, в том числе отступы от границ участка;
• сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты;
• почтовый адрес или электронная почта и способ, которым прислать ответ.

Если каких-то сведений не хватает, уведомление возвращают без рассмотрения в течение трёх рабочих дней (ч. 6 ст. 51.1). Оно считается ненаправленным — подавать придётся заново.

Отступы от границ: где чаще всего ошибаются

Параметры дома сверяют с предельными параметрами разрешённого строительства из правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (ч. 7 ст. 51.1). Минимальные отступы от границ участка — один из таких параметров (ч. 1 ст. 38 ГрК РФ). Подробно — в статье о нормах отступа от границ участка.

Отступ меряют от границы участка, а она записана в ЕГРН координатами поворотных точек. Забор может стоять не по ней — на полметра или на метр в сторону. Тогда дом, отступленный «от забора», окажется ближе к границе, чем указано в уведомлении.

Проверить это проще до стройки, чем после: геодезист выносит границы в натуру — находит поворотные точки на местности по координатам из ЕГРН. Как это делается — на странице о выносе границ участка в натуру.

Какие документы приложить

К уведомлению прикладывают немного (ч. 3 ст. 51.1 ГрК РФ):

• сведения о правоустанавливающих документах на участок — только если права на него не зарегистрированы в ЕГРН;
• документ о полномочиях представителя — если уведомление подаёт не сам застройщик;
• описание внешнего облика дома — если участок в границах исторического поселения федерального или регионального значения.

Градостроительный план участка, проект дома, схему планировочной организации и топографическую съёмку к уведомлению не прикладывают — закон их не требует. Как геодезисты скажем прямо: топосъёмка для уведомления не нужна. Она понадобится позже и не всем — например, если проектировщику нужна подоснова под проект дома и сетей.

Куда подать и сколько ждать

Уведомление подают в орган, который выдаёт разрешения на строительство: лично, через МФЦ, почтой с уведомлением о вручении или через Госуслуги (ч. 1 и 1.2 ст. 51.1).

• Москва — Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор): служба «одного окна», почта, mos.ru или МФЦ. Порядок и форма — на странице Мосгосстройнадзора.
• Московская область — услуга Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области на портале госуслуг Подмосковья.

Срок рассмотрения — 5 рабочих дней (ч. 7 ст. 51.1). Если участок в границах исторического поселения, а дом строится не по типовому архитектурному решению, — до 20 рабочих дней (ч. 8).

Результат — один из двух:

• запись о планируемом строительстве в реестре уведомлений и выписка из реестра — это и есть согласование строительства (ч. 13 ст. 51.1);
• уведомление о несоответствии — со всеми причинами отказа: параметры дома не проходят по правилам застройки, вид разрешённого использования не допускает дом, на участке действуют ограничения или уведомление подал человек без прав на участок (ч. 10 и 11). По перечню причин видно, что поправить.

Что даёт запись в реестре

• Строить по параметрам из уведомления можно 10 лет со дня его направления (ч. 13 ст. 51.1).
• Право сохраняется при продаже участка: новому владельцу подавать уведомление заново не нужно (ч. 13; исключения перечислены в ч. 21.1 ст. 51).
• Поменялись параметры дома — подают уведомление об изменении параметров, его рассматривают в том же порядке (ч. 14).
• Если дом признают самовольной постройкой из-за несоответствия, которое орган пропустил, убытки от сноса или переделки возмещают из казны — при условии, что суд установит вину должностного лица (ч. 15).

Что будет, если строить без уведомления

Запись в реестре уведомлений закон приравнивает к согласованию строительства (ч. 13 ст. 51.1). Постройка, возведённая без необходимых по закону согласований, может быть признана самовольной (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ). На самовольную постройку не возникает право собственности: её нельзя продать, подарить или сдать в аренду (п. 2 ст. 222).

Вторая сложность — после стройки. Уведомление об окончании строительства, если уведомление о планируемом строительстве не подавали, возвращают без рассмотрения (ч. 17 ст. 55 ГрК РФ).

Исключение — дачная амнистия. До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом на участке для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта можно поставить на учёт и зарегистрировать по техническому плану, без уведомлений о планируемом строительстве и об окончании (ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ). Дом при этом должен подходить под параметры ИЖС, а правоустанавливающий документ на участок нужен, если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.

Амнистия упрощает регистрацию построенного дома, но параметры ИЖС и отступы от границ она не отменяет. Проверить их до стройки дешевле, чем доказывать после.

После стройки: уведомление об окончании и технический план

Когда дом построен, подают уведомление об окончании строительства — теми же способами, что и уведомление о планируемом (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). К нему прикладывают:

• технический план дома;
• документ о полномочиях представителя — если подаёт не сам застройщик;
• соглашение об определении долей в доме — если участок в общей долевой собственности или в аренде у нескольких граждан.

Орган рассматривает уведомление 5 рабочих дней (ч. 19 ст. 55): сверяет параметры построенного дома с теми, что действовали на дату уведомления о планируемом строительстве, вид разрешённого использования и ограничения на участке. Итог — запись в реестре уведомлений об окончании строительства и выписка либо уведомление о несоответствии.

Технический план делают по построенному дому: обмеряют его и определяют положение на участке. Что происходит дальше — в статье о постановке дома на кадастровый учёт.

Нужно вынести границы перед стройкой или сделать технический план после — позвоните или напишите в Telegram: ответит геодезист, не менеджер.